แนวโน้ม อสังหาฯ ครึ่งปีหลังยังชะลอตัวหนัก กำลังซื้อลูกค้าหด แบงก์เข้มปล่อยกู้ เศรษฐกิจซึมยาว เพอร์เฟคฯ ปรับทัพเลื่อนเปิด 6 โครงการใหม่ไปเปิดปี68 ส่งผลปี67 มีโครงการเปิดใหม่เพียง 1 โครงการ คือ โครงการ เพอร์เฟค เพลส ราชพฤกษ์-รัตนาธิเบศร์ มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท พร้อมเตรียมปรับลดประมาณการยอดขายรายได้ทั้งปีลง วอนรัฐ-ธปท.ออกมาตรการกระตุ้นเพิ่มกำลังซื้อ จี้ยกเว้นการใช้ LTV หนุนลูกค้าบ้านหลังแรก และหลังที่สอง ระบุไม่การเก็งกำไรในบ้านแนวราบระงับใช้ LTV 1-2 ปีมีแต่ผลดีกับตลาด

      นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพ เพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่าตลาดรวมอสังหาฯ 2 ไตรมาสที่ผ่านมายังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง การแข่งขันของผู้ประกอบการในตลาดไม่ได้รุนแรงจนทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯกังวล โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบ ซึ่งมีการแข่งขันลดลงจากช่วงไตรมาสแรก เนื่องจากในปีนี้มีโครงการเปิดขายใหม่ลดลงอย่างชัดเจน ทำให้ในแต่ละทำเลมีสินค้าในพื้นที่ลดลงการแข่งขันจึงไม่รุนแรงอย่างที่คาดการกันในช่วงต้นปี

         ทั้งนี้ สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯกังวล ไม่ใช่เรื่องการแข่งขันในตลาด แต่กังวลเรื่องปัญหากำลังซื้อของผู้บริโภคที่หดตัวลดลง และปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน และมาตรการ คือมาตรการควบคุมเพดานสินเชื่อที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดขึ้น เพื่อป้องกันการก่อหนี้เกินตัวของประชาชน ป้องกันการซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร (Loan to Value ) หรือ LTV ซึ่งส่งผลต่อการขอสินเชื่อในกลุ่มลูกค้าตลาดบ้านระดับกลาง-บน ซึ่งมีระดับราคาขาย 7- 10 ล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าบ้านหลังแรกและหลังที่สอง

         "ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น ได้ขยายตัวรุกลามไปสู่กลุ่มบ้านและที่อยู่อาศัยในตลาดระดับบนมากขึ้นเลื่อยๆ จากเดิมที่เปิดขึ้นในกลุ่มบ้านตลาดล่างระดับราคา 3-5 ล้านบาท โดยปัจจุบันมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ขณะที่ตลาดกลางบน หรือกลุ่มบ้านระดับราคา 5-7 ล้านบาท ปัจจุบันมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็น 50% ส่วนกลุ่มบ้านตลาดบนราคา 7-10 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อปรระมาณ 10% จากเดิมที่มีการปฏิเสธสินเชื่อน้อยมาก"

         นายวงศกรณ์ กล่าวว่า แนวโน้มดังกล่าวทำให้ในครึ่งหลังของปีนี้ บริษัทจะมีการปรับประมาณการณ์ยอดขาย รายได้และทบทวนแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าจะมีการปรับลดประมาณการยอดขาย และรายได้ลง ขณะเดียวกันก็จะมีการปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ จากเดิมที่มีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ทั้งหมด 7 โครงการ เป็นการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการในปีนี้ ส่วนอีก 6 โครงการที่เหลือซึ่งมีมูลค่าปรระมาณ 5,000 ล้านบาทจะเลื่อนไปเปิดตัวในปี 68

         "การเลื่อนเปิดตัว 6โครงการใหม่ในปีนี้ออกไปเปิดตัวปีหน้า ทำให้ปีนี้ เพอร์เฟคฯจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการคือ โครงการ เพอร์เฟค เพลส ราชพฤกษ์ -รัตนาธิเบศร์ มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท บนขนาดพื้นที่ 45 ไร่ ให้ความเป็นส่วนตัวด้วยจำนวนเพียง 163 ยูนิต ขนาดที่ดิน 52-135 ตารางวา เพิ่มพื้นที่ใช้สอยภายในให้มากขึ้นขนาดตั้งแต่ 221-340 ตร.ม. ในราคา 10-18 ล้านบาท โดยไฮไลของโครงการอยู่ที่รูปแบบบ้าน ที่เป็นการอัปเกรดแบรนด์ "เพอร์เฟค เพลส" สู่ภาพลักษณ์หรูหรา กับแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนใหม่ทั้งหมด ทั้งรูปแบบภายนอก พื้นที่ภายในบ้าน และการจัดวางฟังก์ชัน โดยรูปแบบบ้านเป็นซีรีส์ใหม่ในสไตล์ Modern Luxury ดีไซน์เรียบหรู สวยงาม ภายใต้แนวคิด Ultra Pano Design พื้นที่หน้าบ้านกว้างพิเศษ จอดรถได้สูงสุดถึง 3 คัน เลือกใช้วัสดุตกแต่งที่สวยหรู และวัสดุพรีเมียม เช่น ประตู TOSTEM แบรนด์ชั้นนำจากประเทศญี่ปุ่น"

         สำหรับการปรับประมาณการยอดขายและรายได้คาดว่าจะเกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ ทั้งนี้ ตามแผนเดิมบริษัทตั้งเป้าว่าจะมียอดขายรวมทั้งปีที่ 13,000 ล้านบาท และมีรายได้รวม 11,000 ล้านบาท แต่ด้วยสถานการณ์ตลาดที่ยังชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้จะต้องมีการปรับประมาณการยอดขายและรายได้ลง อย่างไรก็ดี ณ ไตรมาสที่ 2 ของปี บริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้ในมือแล้ว 2,000 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายรวมในครึ่งปีแรกต่ำกว่าเป้าที่วาง 30%

         "ปัจจุบัน PF มีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายในมือ 50 โครงการ ซึ่งไม่นับรวมคอนโดมิเนียม ใน 50 โครงการนี้มีสินค้ากระจายอยู่ครบทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ราคา 3 ล้านบาท ถึง 150 ล้านบาท โดยกลุ่มสินค้าที่ขายดีและมีแชร์ในยอดขายรวมมากที่สุด เป็นกลุ่มบ้านระดับราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งมีแชร์ถึง 50%"

         นายวงศกรณ์ กล่าวว่า การเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปในปีหน้า และปรับประมาณการยอดขายและรายได้ของปีนี้ลง เป็นการส่งสัญญาณไปถึงรัฐบาล กระทรวงการคลัง และธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ว่าควรมีการหารือร่วมกันในการออกมาตรการกระตุ้นตลาดและเศรษฐกิจ โดยในส่วนของธุรกิจ อสังหาฯ นั้น อยากให้ ธปท.พิจารณางดเว้นการบังคับใช้มาตรการ LTV ในช่วงนี้ 1-2 ปีนี้ เพราะมาตรการ ดังกล่าว มีวัตถุประสงค์เพื่อควบคุมการเก็งกำไร ซึ่งในส่วนของบ้านแนวราบนั้นไม่มีปัญหาการเก็งกำไรอยู่แล้ว การพักหรือยกเว้นการบังคับใช้ LTV จึงมีผลดีต่อตลาดมากกว่าผลเสีย

         "ฝากถึงรัฐบาลว่าการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยการใช้งบประมาณจำนวนมากในโครงการเงินดิจิทัลนั้น เป็นการกระตุ้นในระยะสั้นเท่านั้น แต่หากเปลี่ยนเป็นการกระทุนในภาค อสังหาฯ ด้วยการออกมาตรการ หรือยกเว้นข้อบังคับบางอย่างเช่น มาตรการ LTV จะส่งผลดีต่อธุรกิจและเศรษฐกิจในระยะยาว การปรับลดดอกเบี้ยเองก็ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ได้อย่างมากแม้จะเป็นการลดดอกเบี้ยเพียงเล็กน้อยแต่ก็กระตุ้นการตัดสินใจได้อย่างมาก"