02-168-3232
097-918-4244
จะซื้อบ้าน (มือสอง) ต้องทำอย่างไร

 

บ้านมือสองเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ช่วยให้เรามีโอกาสได้บ้านราคาถูก หรือได้ทำเลที่ถูกใจ รวมไปถึงการได้เห็นสภาพบ้าน สภาพแวดล้อม ทำเลที่ตั้ง และเพื่อนบ้าน และด้วยเหตุผลต่างๆ เหล่านี้ หลายคนจึงสนใจที่จะซื้อบ้านมือสอง ไม่ว่าจะซื้อไว้อยู่อาศัยเอง ให้เช่า หรือไว้ขายทำกำไรในอนาคตก็ตาม แล้วเราจะหาซื้อบ้านมือสองได้จากที่ไหนวันนี้ เอสเตท คอร์นเนอร์ มีทางออกในการซื้อบ้านมือสองมาฝากครับ

นั้นคือซื้อบ้านมือสองผ่านจากผู้ขายหรือนายหน้า การซื้อบ้านโดยตรงจากคนขาย หรือนายหน้าขายบ้านนั้น เป็นทางเลือกแรกๆ ที่คนเรามักนึกถึงในการหาซื้อบ้านมือสอง ไม่ว่าจะเป็นการหาบ้านผ่านทางเว็บไซต์ขายบ้านมือสอง หรือตระเวนหาบ้านตามทำเลที่สนใจ โดยเราอาจได้ซื้อบ้านกับคนขายที่เป็นเจ้าของบ้าน หรือซื้อบ้านผ่านนายหน้า หากเจ้าของบ้านให้นายหน้าช่วยขายให้เนื่องจากการฝากขายให้กับนายหน้านั้นเจ้าของบ้านสะดวกประหยัดเวลานั้นเอง 


ข้อดีของการการซื้อบ้านมือสองในทางเลือกนี้ เราสามารถพูดคุยต่อรองราคา ตกลงค่าใช้จ่ายกับคนขายซึ่งเป็นเจ้าของบ้านได้ หรือต่อรองผ่านนายหน้า และยังมีโอกาสที่จะได้บ้านที่ไม่ทรุดโทรมมากนัก เพราะอาจเจอบ้านที่เจ้าของยังไม่เคยเข้าอยู่ รวมทั้งอาจมีการปรับปรุงบ้านใหม่ก่อนขาย  หรือซื้อไว้เพื่อเก็งกำไรเท่านั้น 

ข้อควรรู้ในการซื้อบ้านมือสอง 
 • มีความยุ่งยากด้านเอกสาร หากเจ้าของบ้านเป็นผู้ขายเอง โดยไม่มีนายหน้าช่วยดำเนินการให้ ซึ่งรวมไปถึงการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน เพื่อซื้อและโอนบ้าน  ทางที่ดีผ่านนายหน้าจะสะดวกกว่าเนื่องนายหน้าขายบ้านจะทราบขั้นตอนการซื้อขาย เอกสารต่างๆ เป็นอย่างดี  แต่หากมีการกู้ซื้อบ้านก็สามารถมอบอำนาจให้เจ้าหน้าที่ธนาคารช่วยดำเนินการด้านการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินให้ได้ในบางกรณี

  
• โฉนดเป็นของจริงหรือไม่ ควรมีการตรวจสอบโฉนดก่อนจ่ายเงิน เพื่อให้มั่นใจว่าเราจะไม่ถูกหลอก โดยสามารถตรวจสอบชื่อล่าสุดว่าเป็นของผู้ขายหรือไม่ ด้วยการขอคัดสำเนาโฉนดที่สำนักงานที่ดิน โดยจะให้ผู้ขายเป็นผู้ขอคัดเองหรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปทำแทนก็ได้ สำหรับอีกวิธีหนึ่งในการตรวจสอบโฉนด คือการส่งประเมินราคาบ้านกับธนาคารกรณีขอกู้เงิน หรือหากซื้อผ่านนายหน้า นายหน้าจะเป็นผู้ตรวจสอบให้ผู้ซื้ออยู่แล้ว ดังนั้นผู้ซื้อสบายใจได้ในเรื่องนี้ได้เลย


• ราคาบ้านอาจแพง เพราะถูกบวกกำไรเข้าไปจากการตกแต่งบ้านให้สวยงามหรือพร้อมเข้าอยู่ หรือเป็นทำเลที่น่าสนใจ เช่น ใกล้ถนน ติดรถไฟฟ้า หรือบวกค่านายหน้าเข้าไปหากเจ้าของบ้านไม่ได้เป็นคนขายเอง ดังนั้น ก่อนซื้อจึงควรเปรียบเทียบราคาบ้านในละแวกเดียวกัน เพื่อตัดสินใจว่าบ้านที่ซื้อราคาแพงไปหรือไม่


ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง 
ขั้นตอนแรกในการซื้อบ้านมือสอง คือ การหาบ้านที่ถูกใจ ถ้ายังไม่รู้ว่าจะเริ่มหาบ้านมือสองจากช่องทางไหนดี ขอแนะนำช่องทางในการหาบ้านที่เจ้าของบ้านหรือนายหน้ามักประกาศขายบ้าน ซึ่งได้แก่  


1. ค้นหาผ่านเว็บไซต์ประกาศขายบ้าน ถือว่าเป็นช่องทางที่ได้รับความนิยม เพราะสะดวก ทำได้ง่ายเพียงแค่ค้นหา เว็บไซต์ประกาศขายบ้าน หรือผ่าน Google โดยเมื่อเราเข้า เว็บไซต์ประกาศขายบ้านแล้ว ก็สามารถใส่เงื่อนไขในการค้นหาที่ต้องการได้ เช่น ที่ตั้ง ช่วงราคา ประเภทบ้าน ฯลฯ หลังจากใส่เงื่อนไขแล้ว ก็จะมีบ้านหลายๆ หลัง ตามเงื่อนไขมาให้เลือก วิธีนี้จึงทำให้เราสามารถเปรียบเทียบบ้านหลายๆ หลังได้ในเวลาเดียวกัน แต่การค้นหาบ้านด้วยช่องทางนี้มีข้อจำกัด เนื่องจากเห็นบ้านเพียงแค่รูปภาพที่ผู้ขายนำมาลงประกาศเท่านั้น สภาพบ้านจริงจึงอาจมีการเปลี่ยนแปลงไปจากรูปภาพ ดังนั้น หากเลือกบ้านที่ถูกใจผ่านเว็บไซต์ได้แล้วก็ควรไปดูสภาพบ้าน รวมถึงสภาพแวดล้อมจริงๆ ด้วยโดยการติดต่อผู้ประกาศขายตามข้อมูลที่ปาะกาศบนเว็บไซต์  
 

2. ตระเวนหาบ้านติดประกาศขาย หรือป้ายรายทางตามซอก ซอย ถนน อาจเป็นช่องทางที่ทำให้ได้เห็นสภาพบ้าน สภาพแวดล้อม ทำเล รวมทั้งการเดินทางที่แท้จริง เนื่องจากเราจะเลือกไปค้นหาบ้านตามพื้นที่หรือทำเลที่สนใจ ด้วยการเดินทางไปดูสถานที่จริงว่ามีบ้านหลังไหนติดประกาศขายไว้บ้าง ซึ่งการค้นหาบ้านด้วยวิธีนี้อาจมีข้อจำกัด เช่น โครงการหมู่บ้านหรือคอนโดฯ ที่มีระบบรักษาความปลอดภัยอาจไม่อนุญาตให้เราเข้าไปในโครงการ เพื่อค้นหาบ้านหรือคอนโดฯ ประกาศขายได้ นอกจากนี้ การตระเวนหาบ้านจะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น เช่น ค่าน้ำมัน ค่าทางด่วน แถมเหนื่อย และเสียเวลา เป็นต้น ซึ่งมีหลายคนที่ตระเวนหาบ้านทั้งวัน แต่ก็ยังไม่ได้บ้านที่ถูกใจสักที จนอาจทำให้รู้สึกเสียเวลากับการหาบ้านได้ครับ

แต่ทั้งนี้การหาบ้านที่ถูกใจทั้งในเรื่องของราคา ทำเล สภาพบ้าน สภาพแวดล้อมให้ได้สักหลัง อาจต้องใช้ทั้ง 2 วิธีข้างต้นประกอบกัน

เจอบ้านถูกใจแล้วต้องทำอย่างไรต่อ?
               โดยปกติแล้วหากเราซื้อบ้านมือหนึ่งผ่านโครงการก็มักจะมีเจ้าหน้าที่โครงการคอยอำนวยความสะดวกทั้งในด้านเอกสาร สัญญาต่างๆ  และติดต่อกับเจ้าหน้าที่ธนาคารให้ แต่หากเป็นการซื้อบ้านมือสองเราอาจต้องดำเนินการเองทั้งหมด ซึ่งสิ่งที่ต้องดำเนินการต่อหลังจากเลือกบ้านที่ถูกใจได้แล้วมีดังนี้
 

• ติดต่อผู้ขายหรือนายหน้าที่ขาย เพื่อตกลงราคาและทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยระบุราคาที่ได้ตกลงซื้อขายกัน การจ่ายเงินมัดจำ การจ่ายเงินส่วนที่เหลือว่าจะชำระเมื่อไหร่ ซึ่งผู้ขายอาจกำหนดเงื่อนไขการยึดเงินมัดจำ ในกรณีที่ผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ตามระยะเวลาที่กำหนด นอกจากนี้ควรมีการตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น และระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาระหว่างผู้ซื้อผู้ขายในภายหลัง เมื่อตกลงและทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อจะต้องนำสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมสำเนาโฉนดที่ดินที่ได้จากผู้ขายไปใช้เป็นเอกสารในการยื่นกู้
 

• ติดต่อธนาคาร และเตรียมเอกสารต่างๆ ไปยื่นกู้ โดยเอกสารที่ใช้ในการยื่นกู้ ได้แก่ เอกสารแสดงตนและเอกสารทางการเงินที่แสดงแหล่งที่มาของรายได้ เช่น 
               - พนักงานประจำ ใช้สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือน รายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน เป็นต้น
               - เจ้าของกิจการ ใช้ทะเบียนพาณิชย์ รูปถ่ายกิจการ ใบอนุญาตประกอบกิจการหรือสัญญาเช่าพื้นที่  รายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน เป็นต้น

 

นอกจากนี้ยังต้องมีเอกสารที่แสดงถึงการซื้อขายบ้านมือสองด้วย นั่นก็คือ สัญญาจะซื้อจะขายและสำเนาโฉนดที่ดินที่ได้จากผู้ขาย 
 

• แจ้งผู้ขายและธนาคาร เพื่อนัดวันโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน หลังจากที่ได้รับการอนุมัติเงินกู้ซื้อบ้านมือสองกับธนาคารเรียบร้อยแล้ว ในวันนัดหมายที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายจะทำการโอนบ้านให้ผู้ซื้อ และผู้ซื้อจะนำบ้านไปจำนองต่อให้กับธนาคาร เพื่อใช้เป็นหลักประกันในการกู้เงิน โดยผู้ขายจะได้รับเงินจากการขายบ้านทั้งหมดในวันนั้น ดังนั้นการโอนบ้านและจำนองจะต้องทำให้เสร็จสิ้นในวันเดียวกัน โดยทั้ง 3 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย+นายหน้า และธนาคาร จะต้องมาพร้อมกันนั่นเอง แต่หากไม่สามารถไปดำเนินการด้วยตนเองได้ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทนได้

 ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อ
  การซื้อบ้านมือสองมีหลายๆ ประเด็นที่เราควรทราบก่อนการตัดสินใจซื้อ ซึ่งได้แก่
 

• การตรวจสอบโฉนด ว่ามีสถานะเป็นอย่างไร ปลอดภาระหรือติดจำนองอยู่ และที่สำคัญควรตรวจเช็กว่าผู้ขายเป็นเจ้าของจริงๆ หรือไม่ เพื่อป้องกันการถูกหลอก ทั้งนี้หากซื้อผ่านนายหน้า นายหน้าจะเป็นผู้ตรวจสอบให้อยู่แล้วเนื่องจากก่อนนายหน้าจะรับมาช่วยขายนั้นจะมีการตรวจสอบข้อมูลก่อน 
 

• การเตรียมเงินส่วนต่างให้พร้อม เพราะราคาบ้านมือสองอาจมีราคาสูงจากการตกแต่งบ้านให้พร้อมเข้าอยู่ หรือทำเลดี และเนื่องจากการกู้ซื้อบ้านมือสองโดยทั่วไปธนาคารจะให้วงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (เลือกที่ต่ำกว่า) เท่ากับว่าผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินก้อนไปจ่ายให้กับผู้ขายในวันโอนบ้านอยู่ที่ประมาณ 20% ของราคาซื้อขาย ซึ่งต่างจากการซื้อบ้านมือหนึ่งกับโครงการที่สามารถผ่อนดาวน์ไปได้เรื่อยๆ ก่อนการยื่นกู้จริง 
 

• ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วยค่าใช้จ่ายทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนี้
          * ค่าใช้จ่ายการซื้อ ได้แก่
               - ค่าจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (ในกรณีที่กู้เงิน)
          * ค่าใช้จ่ายการขาย ได้แก่
              - ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยใช้ราคาบ้านจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กรมสรรพากรกำหนด แล้วนำมาคำนวณด้วยอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยไม่ยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแรก
              - ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) แต่ทั้งนี้หากถือครองบ้านเกิน 5 ปี(ดูวันที่หลังโฉนด) หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือบ้านที่ขายได้รับมรดกมา ก็จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
              - ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) โดยจะเสียค่าอากรแสตมป์ในกรณีที่ไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ


นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินสำนักงานที่ดิน ซึ่งเกิดขึ้นจากการซื้อขาย โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้อยู่ที่ตกลงกันว่าจะจ่ายกันอย่างไร เช่น ผู้ซื้อผู้ขายแบ่งจ่ายคนละครึ่ง เป็นต้น

การซื้อบ้านมือสองนั้นมีหลายๆ ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นการหาบ้าน การเตรียมเงินไว้จ่ายส่วนต่างหรือค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น เป็นต้น ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสองจึงควรประเมินถึงข้อดีและข้อจำกัดที่มี เพื่อให้การซื้อบ้านมือสองคุ้มค่ามากที่สุด  และทั้งนี้ใครที่ยังไม่ทราบจะเริ่มต้นในการซื้ออย่างไรสามารถติดต่อสอบถามเจ้าหน้าที่ บริษัท เอสเตท คอร์นเนอร์ ได้เพราะจะเป็นผู้ช่วยให้คุณง่ายขึ้นสำหรับจะมีบ้านสักหลัง