“กฎหมายนายหน้า”

นายหน้าต้องทราบกฎหมายเพื่อประโยชน์ ของการทำงานดังนี้

     ป.พ.พ. มาตรา 845  “บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้า เพื่อชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ได้ ท่านว่า บุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือ  จัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่จนกว่า    เงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว นายหน้านั้นมีสิทธิ์จะได้รับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไป ก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น  ความข้อนี้ท่านให้ใช้  บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ”

     ป.พ.พ. มาตรา 846 “ถ้ากิจการอันได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่า ย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอา  ค่าบำเหน็จไซร้  ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม”

จาก ป.พ.พ. มาตรา 845 – 846 พอสรุปได้ว่า

1. นายหน้าเป็นตัวกลางที่ช่วยชี้ช่อง หรือจัดการให้บุคคลอื่นได้เข้าทำสัญญากัน นายหน้าจะไม่มีอำนาจที่จะกระทำการแทนฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือไม่มีอำนาจเข้าไปทำสัญญาแทนคู่สัญญา
2. นายหน้าเป็นเอกเทศสัญญาชนิดหนึ่ง ซึ่งไม่มีบทบังคับว่าจะต้องสัญญาเป็นหนังสือ ดังนั้นสัญญานายหน้าจะตกลงกันเป็น    หนังสือหรือด้วยวาจาก็ได้
3. เมื่อนายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการให้คู่สัญญาทำสัญญากันแล้ว นายหน้าย่อมมีสิทธิ์ได้รับค่าบำเหน็จ แม้ต่อมา คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะผิดสัญญาหรือเลิกสัญญาที่ทำไว้นั้น ก็ตาม

ซึ่งทั้งนี้ สัญญานายหน้านั้นตามปกติต้องถือว่ามีค่าบำเหน็จ แม้จะไม่มีข้อตกลงกันไว้ในสัญญาว่าจะต้องเสียค่าบำเหน็จนายหน้าเท่าใด ก็ต้องให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม

สิทธิของนายหน้า

1. มีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จ อันเนื่องมาจากการทำหน้าที่ชี้ช่องหรือจัดการให้บุคคลได้เข้าทำสัญญากัน
2. มีสิทธิได้รับค่าใช้จ่ายที่เสียไป ถ้าได้ตกลงกันไว้ให้เรียกค่าใช้จ่ายที่เสียไปไว้ล่วงหน้า แม้ว่าสัญญาจะมิได้กระทำสำเร็จ

(คำพิพากษาฎีกาที่ 2199/2535)

     ป.พ.พ. มาตรา 847 “ ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือ ได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าจะให้ค่าบำ  เหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดีเป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้  รับค่าบำเหน็จ หรือรับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปไม่”

มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 326-328/2518 จำเลยตกลงขายที่ดินของจำเลยให้แก่กระทรวงการคลังตามที่โจทก์ผู้เป็นนายหน้าของจำเลยติดต่อให้ มิได้ขายให้แก่ ค. ตามสัญญามัดจำจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยทำไว้กับ ค. และไม่ปรากฏว่าโจทย์ได้รับบำเหน็จจาก ค. หรือกระทำการโดยไม่สุจริตอย่างใด จะถือว่าโจทย์มิได้ปฏิบัติหน้าที่ให้สำเร็จและโจทย์ได้กระทำให้บุคคลภายนอกอันไม่สมควรแก่หน้าที่ผู้กระทำการโดยสุจริตเป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ได้รับหน้าที่ หาได้ไม่

     ป.พ.พ. มาตรา 848 “ตัวนายหน้าไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญา ซึ่งได้ทำต่อกันเพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของฝ่ายหนึ่ง ให้รู้ถึงอีกฝ่ายหนึ่ง”

     ป.พ.พ. มาตรา 849 “การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึงชำระตามสัญญานั้นท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า นายหน้าย่อมไม่มีอำ  นาจที่จะรับแทน ผู้เป็นคู่สัญญา”

ความรับผิดของนายหน้า

1. นายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินหรือรับชำระหนี้แทนคู่สัญญา
2. นายหน้าไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญา ซึ่งได้ทำต่อกันเพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของอีกฝ่ายหนึ่งให้อีกฝ่ายทราบ

อายุความในการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย มีอายุความ 10 ปี

ธนภาคย์ (เนตร) ทองฐิติพันธ์
RE Agent Consultant
Estate Corner Co.,Ltd.

อ้างอิง : บทความจาก ทนายความและที่ปรึกษากฎหมาย สำนักงานกฎหมายวิเชียร