หลักการทำ Feasibility Study

ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

โดย คณวัฒน์ จันทร์ตรี (บริษัท รีโน เอสเตท จำกัด)

Feasibility Study for Real Estate

24 Aug 2019 @Estate Corner/4th Floor CW Tower ratchadaphisek

..................................................................................................................................................................................................................

หลักการทำ Feasibility Study ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

Kanawat Chantree(RENO ESTATECo.,Ltd.)

INTRODUCTION + พื้นฐานความเข้าใจใน Feasibility Study

หลักการบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพ นั่นคือ ต้องได้ผลงานสำเร็จที่เป็นผลงานคุณภาพ และสร้างกำไรได้ในระยะเวลาที่กำหนด  นั่นหมายถึงว่าการควบคุมต้นทุนค่าใช้จ่ายต้องสามารถควบคุมได้และมีคามสอดคล้องกับผลสำเร็จของงาน จึงต้องมีการคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่าย  คาดคะเนรายได้ ประกอบกับสถานการณ์ในอนาคต   แนวโน้มด้านการตลาด  และผลกระทบจากเศรษฐกิจ การเมืองในปัจจุบันและอนาคตในภาพรวมอย่างเป็นระบบ  จึงจะสามารถจัดทำเป็นแผนงานนำเสนอ  เพื่อให้ผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สามารถพยากรณ์และคัดเลือกโครงการที่เหมาะสมอย่างสมเหตุสมผล ซึ่งประกอบด้วยตัวแปรหลายๆด้านที่ต้องคำนึงถึงและนำมาวิเคราะห์เพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุด

วัตถุประสงค์

        ผู้เข้าอบรมได้เข้าใจถึงความสำคัญและความจำเป็นของการทำ Feasibility Study  รวมถึงขั้นตอนวิธีการในการทำ Feasibility Study ได้อย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพสูงสุด  เพื่อเตรียมตัวต่อยอดความรู้ในระดับที่สูงขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ

หัวข้อสัมมนา

1. Legal Analysis + Site Analysis

Legal Analysis การศึกษาความเป็นไปได้ด้านกฎหมาย

- การแบ่งประเภทที่ดินแบบต่างๆ

- กฎหมายที่ใช้ประกอบในการวิเคราะห์พื้นที่

- การวิเคราะห์ที่ดิน ผังเมือง ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน (ผังสี)

- ข้อกฎหมายเบื้องต้นที่ใช้ในการวิเคราะห์พื้นที่ เช่นการ Setback โดยรอบอาคาร ความสูงอาคาร ประเภทอาคารที่สามารถสร้างได้

Site Analysis การวิเคราะห์พื้นที่ (เพื่อศึกษาความเป็นไปได้โครงการ)

- Location วิเคราะห์ตาแหน่งที่ตั้งที่ดิน หาการเชื่อมโยงกับสถานที่ต่างๆ โดยรอบ ระยะทางระหว่างที่ดินกับสาถานที่สาคัญต่างๆ

- วิเคราะห์แนวโน้มในการพัฒนาที่ดินโดยรอบ ห้างสรรพสินค้า สถานศึกษา โครงการรัฐบาล การสร้างถนน รถไฟฟ้าต่างๆ

- การวิเคราะห์ที่ดิน Physical ทิศทาง แสงแดด/ลม/เสียง มุมมองที่ดี/ไม่ดี บริบทโดยรอบ การจราจร

***เสริม การวิเคราะห์ที่ดินเพื่อเตรียมนาไปใช้ในอนาคต (อาจมีเพิ่มหัวข้อ)

- ที่ดินเตรียมขำยในอนาคต สามารถเอาไปทาอะไรเพื่อสร้างรายได้ขึ้นมาบ้าง

- การแบ่งแปลงที่ดินเพื่อขาย แบบไหน ควร/ไม่ควรทำ

2. Market Analysis การศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด

- แหล่งที่มาของข้อมูล และวิธี (มหภาคและจุลภาค)

- การวิเคราะห์ข้อมูลต่างๆ แนวโน้มการเติบโตของอุตสาหกรรม /อสังหาริมทรัพย์

- การวิเคราะห์ตลาดเป้าหมาย กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

- การสำรวจและวิเคราะห์สถานการการแข่งขันและคู่แข่ง

3. Physical Analysis การวิเคราะห์ด้านรูปแบบโครงการ

- การวิเคราะห์ Program Analysis เบื้องต้น จากการวิเคราะห์การตลาด

- แนวความคิดในการออกแบบเบื้องต้น

- การจัดวางผัง การทา Masterplan โครงการ เบื้องต้น

- การคานวณสรุปพื้นที่ + รายละเอียดโครงการ เบื้องต้น

- การประเมินราคาค่าก่อสร้างเบื้องต้น

4. Financial Analysis การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน

- งบกระแสเงินสด Cash outflow / Cash in flow

- Basic Indicators and Ratios

- ตัวชี้วัดทางการเงินและความสำเร็จของโครงการ

Workshop ตัวอย่างการวิเคราะห์ที่ดินเบื้องต้นทั้ง 4 ด้าน

**สรุปการนำไปใช้งานในแง่นักขายอสังหาริมทรัพย์**