02-168-3232
097-918-4244
วิกฤตไวรัสโควิด-19 กับผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

วิกฤตไวรัสโควิด-19 กระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้แบบชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ที่หนักที่สุด คือ ตลาดที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบโดยตรง

จากการจำกัดการเข้าประเทศของชาวต่างชาติ และการปิดเส้นทางการบินเกือบทุกเส้นทางทั่วโลกมีผลโดยตรงต่อโรงแรมและที่พักรวมไปถึงธุรกิจที่ต้องพึ่งพากำลังซื้อส่วนหนึ่งจากต่างประเทศ การออกไปนอกบ้านหรือที่ชุมนุมคนจำนวนมากเป็นอีกเรื่องที่ต้องหลีกเลี่ยงและเมื่อกรุงเทพมหานครสั่งปิดศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้าทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเปิดได้แค่ซูเปอร์มาร์เก็ตและร้านอาหารที่ต้องให้บริการเฉพาะกลับไปทานที่บ้านเท่านั้น

โครงการพื้นที่ค้าปลีกและร้านค้า ร้านอาหารต่างๆ ได้รับผลกระทบกันทั่วหน้า ร้านอาหารที่อยู่นอกโครงการพื้นที่ค้าปลีกก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน เพราะไม่สามารถให้ลูกค้านั่งรับประทานที่ร้านได้แบบก่อนหน้านี้ ยังไม่รวมโรงงานอุตสาหกรรมต่างๆ ที่จำเป็นต้องปิดกิจการหรือยกเลิกการทำงานชั่วคราวเพราะขาดแคลนวัตถุดิบ ขาดคำสั่งซื้อจากต่างประเทศ และเป็นห่วงเรื่องของการแพร่ระบาดของไวรัสในโรงงาน ผลกระทบที่เกิดกับบริษัทห้างร้านที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจข้างต้นเรื่องต่างๆ เหล่านี้มีผลโดยตรงคนที่ทำงานซึ่งอาจจะขาดรายได้หรือมีรายได้ลดลงในช่วงที่การแพร่ระบาดยังรุนแรงและในช่วงที่รัฐบาลประกาศพรก.ฉุกเฉินให้ปิดหลายๆ พื้นที่จนถึงสิ้นเดือนเมษายน

การขาดรายได้ของคนจำนวนหนึ่งมีผลกระทบต่ออีกหลายธุรกิจโดยเฉพาะเรื่องของที่อยู่อาศัยซึ่งรัฐบาลและธนาคารหลายแห่งออกมาตรการช่วยเหลือมาแล้วในช่วงนี้ แต่ก็ยังคงมีผลกระทบอยู่เช่นเดิม ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงเดือนมีนาคมจึงกลายเป็นเงียบเหงาหลายโครงการเลื่อนการเปิดตัวออกไปหรือมีการเปิดตัวหรือแถลงข่าวเหมือนเดิมเพียงแต่ทำผ่าน Facebook live ไม่จำเป็นต้องไปรวมตัวกันที่ห้องแถลงข่าวหรือสำนักงานขาย

สำนักงานขายแม้ว่าจะยังคงเปิดให้บริการตามปกติแต่จะเน้นเรื่องความปลอดภัยและมีระยะห่างระหว่างพนักงานขายกับผู้ซื้อมากขึ้นกว่าเมื่อก่อน พนักงานขายใส่หน้ากากอนามัย มีแอลกอฮอล์เจลให้บริการ และจะถามถึงความสมัครใจของผู้ที่เข้าชมโครงการว่าสนใจไปดูบ้านตัวอย่างมั้ยหรือจะมาวันอื่นก็ได้ รวมไปถึงการฉีดพ่นน้ำยาฆ่าเชื้อสม่ำเสมอ

นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังคงต้องการรายได้เข้ามาทดแทนส่วนที่ลดน้อยลงไปโดยจะเน้นไปที่การขายออนไลน์ หรือการขายโดยตรงถึงกลุ่มผู้ซื้อที่พวกเขามีในฐานข้อมูลไม่ว่าจะเป็นทางโทรศัพท์ ข้อความ หรือโทรศัพท์ไปหาลูกค้าที่เข้าไปชมโครงการเพื่อเชิญมาที่สำนักงานขายอีกครั้ง รวมไปถึงการนำเสนอส่วนลดพิเศษและของแถมต่างๆ ที่มากขึ้นกว่าเมื่อก่อนซึ่งเป็นการแสดงออกแบบชัดเจนว่าพวกเขาต้องการผู้ซื้อจริงๆ

ผู้ซื้อบางส่วนที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์นี้ซึ่งกำลังจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอาจจะเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน ส่วนที่ซื้อไปแล้วและกำลังผ่อนดาวน์กับทางผู้ประกอบการอยู่ก็เลือกที่จะชะลอการผ่อนหรือขอเจรจากับทางผู้ประกอบการไปเลยว่าได้รับผลกระทบตรงนี้ ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่พร้อมเปิดรับข้อเสนออยู่แล้วถ้าผู้ซื้อได้รับผลกระทบจริง เพราะผู้ประกอบการเองก็ไม่ต้องการเสียผู้ซื้อไปเช่นกันในภาวะแบบนี้ ผู้ซื้อที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์มีความเป็นไปได้ที่จะเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปหรือยกเลิกการซื้อไปเลย

แม้ว่าช่วงนี้อัตราดอกเบี้ยจะต่ำกว่าที่ผ่านมา เพราะเมื่อไม่มีงานทำการขอสินเชื่อธนาคารก็คงยาก อีกทั้ง ความกังวลต่อสถานการณ์นี้ซึ่งยังไม่สามารถคาดเดาจุดจบได้ก็สร้างความลังเลและไม่มั่นใจให้กับผู้ซื้อได้เช่นกัน แต่เมื่อผู้ซื้อขอสินเชื่อธนาคารไม่ผ่านผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะคืนเงินทั้งหมดให้กับผู้ซื้อด้วยเพื่อเป็นการซื้อใจและแสดงออกถึงความจริงใจ และเข้าใจเพื่อที่เมื่อทุกอย่างกลับสู่ภาวะปกติลูกค้าจะได้กลับมาใหม่อีกครั้ง ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมในช่วงนี้ถือว่าวิกฤตกว่าหลายช่วงที่ผ่านมามากมายและยังไม่รู้ว่าจะจบเมื่อไหร่ โครงการใหม่ก็เปิดขายไม่ได้ โครงการเก่าก็หาผู้ซื้อยากลำบาก ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายไปก่อน ใครที่เงินทุนหมุนเวียนไม่พอคงต้องมีมาตรการอะไรกดดันกันภายในองค์กร

การโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้คงลดลงแน่นอนทั้งในกลุ่มผู้ซื้อคนไทยที่คาดว่าจะลดลงไม่ต่ำกว่า 30% นอกจากกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยแล้วตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเองก็มีกลุ่มผู้ซื้อจากประเทศจีนและประเทศอื่นๆ เข้ามาเป็นผู้ซื้อด้วยเช่นกัน และกลุ่มผู้ซื้อคนจีนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในปีที่ผ่านมามูลค่ารวมประมาณ 50,000 ล้านบาทซึ่งก่อนหน้านี้คาดว่าจะลดลง 20 – 30% แต่เมื่อสถานการณ์เป็นแบบนี้คงลดน้อยลงไปมากกว่าที่คาดการณ์แน่นอน เพราะพวกเขาเดินทางเข้ามาในประเทศไทยไม่ได้ กลุ่มที่อยู่ในประเทศไทยด้วยวีซ่านักท่องเที่ยวก็ต้องเดินทางกลับไปประเทศจีน ส่วนคนที่มีใบอนุญาตทำงานก็อาจจะไม่ตัดสินใจซื้อหรือโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงนี้ อาจจะมีเพียงบางกลุ่มที่ตัดสินใจซื้อเพื่อใช้เป็นที่พักชั่วคราวในระหว่างที่สถานการณ์ในประเทศจีนยังคงดูไม่ดี แม้ว่าในกรุงเทพมหานครหรือส่วนอื่นๆ ของประเทศไทยจะยังมีการแพร่ระบาดของไวรัสอยู่ แต่ข้อบังคับในการปฏิบัติตัวยังไม่เข้มงวดเหมือนในประเทศจีน แม้ว่าพวกเขาจะยังมีเงินหรือไม่ได้เดือดร้อนในเรื่องของฐานะการเงินแต่พวกเขาเลือกที่จะเก็บเงินสดไว้กับตัวในภาวะที่สุ่มเสี่ยงแบบนี้

ผู้ประกอบการในธุรกิจการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายต้องประสบกับการขายมาตั้งแต่ปีที่แล้วทั้งจากภาวะเศรษฐกิจ การเมือง การแข็งค่าของค่าเงินบาท สงครามการค้า และความเข้มงวดในการโอนเงินออกนอกประเทศที่มีผลต่อผู้ซื้อชาวจีน แต่ช่วงที่เผชิญกับวิกฤตไวรัสโควิด-19 ครั้งนี้หนักที่สุดเพราะผู้ที่ได้รับผลกระทบนั้นครอบคลุมทุกส่วนเลย หลายบริษัทจำเป็นต้องดำเนินกิจการต่อไปโดยใช้คนลดลงหรือจ่ายเงินลดลงเพื่อให้ฐานะการเงินยังคงสามารถหมุนเวียนได้อยู่และต้องเร่งทำความเข้าใจกลุ่มผู้ซื้อที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ให้สามารถขอสินเชื่อรวมไปถึงตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้มากที่สุด

แม้ว่าสำนักงานที่ดินจะขอความร่วมมือให้งดเว้นการไปทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดินในช่วงนี้ และผู้ประกอบการคงต้องหาวิธีการสร้างรายได้เพิ่มเติมทั้งจากการให้เช่าหรือให้ผู้ซื้อและผู้ที่สนใจเช่าคอนโดมิเนียม บ้านที่สร้างเสร็จแล้วออกไปก่อน นอกจากนี้มีผู้ประกอบการบางรายเลือกขายบ้านในรูปแบบของสิทธิการเช่าระยะยาวให้กับผู้ซื้อต่างชาติทดแทนในช่วงที่ผ่านมา ใครที่ผ่านช่วงเวลานี้ไปได้คงมีความระมัดระวังในการเปิดขายโครงการและพัฒนาโครงการมากขึ้นแน่นอน

 

 

 The Bangkok insight